Το νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025) φέρνει σημαντικές αλλαγές στην οριοθέτηση μικρών οικισμών. Δείτε τι ισχύει για τα οικόπεδα, την αρτιότητα, τους όρους δόμησης και τις οικοδομικές άδειες.
🏠 Τι είναι και ποιους αφορά
Το νέο ΠΔ επανακαθορίζει την οριοθέτηση και τους όρους δόμησης για οικισμούς με πληθυσμό <2.000 κατοίκων. Αφορά:
- Οικισμούς που προϋφίστανται του 1923
- Οικισμούς που αναπτύχθηκαν έως το 1983
Εξαιρούνται: Οικισμοί >2.000 κατοίκων, οικισμοί μετά το 1983, και παραθεριστικοί παραλιακοί οικισμοί εντός ΖΟΕ σε ορισμένους νομούς.
📆 Πότε ισχύει
- Σε ισχύ από 15.05.2025 (ημερομηνία ΦΕΚ)
- Εφαρμόζεται ΜΟΝΟ μετά την έκδοση ειδικού ΠΔ για κάθε οικισμό
- Η μόνη διάταξη που ισχύει άμεσα: Απαγόρευση βιομηχανικών εγκαταστάσεων σε ακτίνα 500 μ. από τα όρια
🗐 Νέες Ζώνες
Οι οικισμοί χωρίζονται σε:
- Ζώνη Α: Ιστορικός πυρήνας (προ 1923)
- Ζώνη Β: Συνεκτικό τμήμα 1923–1983
- Ζώνη Β1: Διάσπαρτη δόμηση 1923–1983
Απαιτούνται τουλάχιστον 10 κτίσματα ή κοινόχρηστοι χώροι πριν το 1985 για την οριοθέτηση κάθε ζώνης.
📊 Όροι Δόμησης και Παρεκκλίσεις
✨ Ζώνη Α – Ιστορικός Πυρήνας
Ελάχιστα όρια αρτιότητας:
- Εμβαδόν: 2.000 τ.μ.
- Πρόσωπο: 15 μ. σε κοινόχρηστο χώρο
Παρεκκλίσεις:
- Για ορεινούς/ημιορεινούς οικισμούς: 500 τ.μ. & 10 μ. πρόσωπο
- Για νομίμως υφιστάμενα πριν το 2025:
- Από 150 τ.μ., με πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο και νόμιμη δημιουργία
✨ Ζώνες Β & Β1 – Νεότερη Δόμηση
Γενικά όρια:
| Εμβαδό | Πρόσωπο |
|---|---|
| Έως 500 τ.μ. | 10 μ. |
| >500 τ.μ. | 15 μ. |
Παρεκκλίσεις:
- Προϋφιστάμενα της 04.11.2011:
- Άρτια εφόσον: ≥300 τ.μ. και ≥10 μ. πρόσωπο
- Οικόπεδα που κατατμήθηκαν νόμιμα πριν το ΦΕΚ:
- Διατηρούν την αρτιότητα αν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο
📏 Κατατμήσεις & Οικοδομικές Άδειες
- Προγενέστερες άδειες διατηρούνται και μπορούν να αναθεωρηθούν ή ενημερωθούν
- Εγκρίσεις μικρής κλίμακας εκδίδονται με τους προηγούμενους όρους
- Νέες κατατμήσεις και άδειες μόνο με βάση τα νέα δεδομένα μετά την οριοθέτηση
⚠ Επιπτώσεις σε ιδιοκτησίες
- Οικόπεδα που μένουν εκτός νέων ορίων, θεωρούνται εκτός σχεδίου → Μη οικοδομήσιμα
- Πιθανή υποβάθμιση έως και -90% της αξίας
- Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά να διατηρηθούν τα παλαιά όρια για την προστασία ιδιοκτητών
🔎 Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
- Ενημερωθείτε σε ποια ζώνη ανήκει η ιδιοκτησία σας
- Εξετάστε άμεσα την έκδοση άδειας αν πληρούνται οι προϋποθέσεις
topometrics.gr 